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2023年房地产市场如何发展?

时间:2023-05-10     来源:   浏览次数:682 

2023年的中国房地产业能不能企稳反弹?该如何提振对房地产的信心?未来又将会朝着什么方向发展?专家学者们将针对当下的房地产业问题逐一解读。


2022年被一些网友戏称之为房地产业的“至暗时刻”。这一年,中国房地产市场出现了罕见的“量价齐跌”,部分房地产企业现金流断裂,甚至申请破产。表现在数据上,全国房产销售面积、销售额双双下降,投资额也持续下降。
中央和地方为稳定房地产作出一系列决策部署,“保交楼、稳民生”“金融16条”“三箭齐发”等;年底的中央经济工作会议也再次重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
今年政府工作报告强调,促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。
2023年的中国房地产业能不能企稳反弹?该如何提振对房地产的信心?未来又将会朝着什么方向发展?专家学者们将针对当下的房地产业问题逐一解读。


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房地产依然是国民经济的支柱产业
国家统计局1月17日公布数据显示,2022年我国商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。
不仅销售面积和销售额出现下降,投资额也出现下降。全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10.0%。其中,住宅投资100646亿元,下降9.5%。
一时间,房地产市场的走向再度引发关注。
2022年底,官方再度重提“房地产是国民经济的支柱产业”。
房地产业是国民经济的支柱产业。这一提法最早出现在2003年8月12日发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。该通知指出,充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。
但似乎在很多人的印象中,这个说法已经很多年没有再被提起。
“房地产业一直都是国民经济的支柱产业。虽然当前出现需求收缩、供给冲击、预期转弱等下行风险,但是在中央的要求和督促下,已经提出了诸多支持房地产发展的政策,这些政策正慢慢发挥作用。”汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏表示。
中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为,房地产业是国民经济的支柱产业,这一点从来没有人公开否认过,至少中央文件没有公开否认过。
“当我国进入到工业化中后期城镇化阶段,房地产势必会成为支柱产业。不仅现在,房地产业在未来很长一段时间都将是支柱产业。”陈淮的理由是:首先,我国一直在持续推进以人为核心的新型城镇化。大多数居住在乡村的农民到城里居住,就得解决住房。只要这件事没有完成,房地产业依然是支柱产业。其次,当老百姓在解决了衣食问题之后,新增的主要支出是住和行。“在上世纪80年代,很少有人买房,主要是先改善吃和穿;到了90年代尤其是亚洲金融危机以后,人们开始进行万元级的消费品交易,于是住房消费能力开始出现增长,这是一个客观规律。”最后,“十四五”发展蓝图提出将从“全面小康”奔向“全面现代化”,在这个过程中,会有越来越多的人成为有“产”一族。“能够尽早成为有‘产’一族这件事不改变,房地产业就是支柱产业。”


2
保交楼是为救银行或房企吗?
2022年的房地产行业在低谷徘徊,房企遭遇经营压力。为稳楼市,2022年7月28日,中共中央政治局召开会议强调,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。
为保交楼,2022年8月29日,由央行指导,国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款,规模达到2000亿元。这笔专项借款用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
2023年以来,“保交楼”仍是各地的重点工作任务。公开信息显示,春节以来,已有多家房企释放复工信息,加速推进“保交楼”工作。
“保交楼”政策是为了救房企或银行吗?
陈淮表示:“出台保交楼政策不是针对金融业。房地产首先是让老百姓改善住房。保交楼是稳房地产不是为了救银行。”
如是金融研究院院长管清友则认为,房地产首先和老百姓相关,它对银行业确实有连带影响。“我从2017年开始观察房地产和金融业,从2020年年中,在‘房住不炒’的主基调下,房地产行业去杠杆大幕拉开。尽管在两年的时间内,房地产行业走入了一段下行周期,房地产企业也承受着极大的发展压力,但我认为最开始发生变化的是金融业。”
伴随“保交楼”出现的,是多地购房居民出现提前还贷潮,甚至出现提前还款预约难、排长队的现象。
长江商学院会计与金融学教授、投资研究中心主任刘劲表示:“首先是由于国家政策调整导致生产端的房地产企业必须去杠杆,后来演化成消费端的老百姓不愿意再购买房子,是老百姓去杠杆。而提前还贷就是老百姓去杠杆的一种表现。”
刘劲认为,去杠杆其实是老百姓的一种投资行为。“老百姓把现金放到银行进行投资的回报率较低,因为房贷利息高,索性先还房贷,这样能从中赚一点钱。”
在孟晓苏看来,老百姓主动还房贷去杠

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